ОПРЕДЕЛЕНИЕ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ЗДАНИЯ
Основным критерием определения технического состояния здания является его физический износ. Что же такое физический износ? Это есть не что иное, как потеря первоначальных характеристик строительных материалов и конструкций в целом по всему зданию.
За срок эксплуатации здания, под воздействием физико-механических и химических процессов, многие технические параметры конструкций теряют свои первоначальные свойства.
При этом значительно влияют на скорость и величину износа, качество строительных материалов, условия эксплуатации и периодичность ремонта и пр.
С целью определения физического износа, в нашей стране разработаны в конце 1970 г. Ведомственные нормы «ПРАВИЛА ОЦЕНКИ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ» ВСН 53-86(р). На этот период в стране отсутствовали научно обоснованные методы обследования, экспертизы и диагностики строительных конструкций зданий. Поэтому для БТИ, которые и определяли физический износ, его расчет по требованиям ВСН 53- 86(р) вполне удовлетворял.
Сегодня, спустя около 40 лет, когда появились новые диагностические методы, испытательное оборудование и приборы, вышеуказанный метод устарел и не отражает фактические значения этого важного фактора, который отражает действительные данные износа и стоимости здания.
По этой причине, Правительство РФ отрицает значения физического износа, описанные за прошедший период, а опирается на величины рыночной стоимости, определенную с учетом выявленных дефектов конструктивных элементов здания.
Действительно, как же можно определить фактический износ здания, не зная его всех характеристик, а также не определив примененных при возведении здания, стоимость строительных материалов.
Тем не менее можно прогнозировать физический износ здания, %, который можно рассчитывать по формулам:
на 1- е десятилетие
Иф1= + (∆Иф/10) t1 ;
на 2 десятилетие
Иф2 = Иф.пер + ∆Иф1 + (∆Иф2/10) t2 ,
Где Иф1 и Иф2 – физический износ на данный год; Иф.пер – физический износ на год переоценки основных фондов; ∆Иф1 и ∆Иф2 – прирост физического износа за 1-ое и 2 –ое десятилетие; t1 и t2 – период после последней переоценки основных фондов.
Изложенные выше методы определения физического износа являются приблизительными и не могут отражать действительное, т.е фактическое его значения.
Применение приблизительного значения не могут отражать следующие важные факторы:
Таким образом, мы видим, что значения физического износа является очень важным фактором для определения стоимости здания. Кроме этого точное значения физического износа позволяет знать необходимые затраты на ремонт и восстановление здания. По этой причине Оценщики недвижимости должны скрупулезно подойти к определению значений физического износа, т.к. несоблюдение этого требования может привести к получению ФИКТИВНЫХ ЗНАЧЕНИЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
Действительное значение износа здания можно определить только при одном условии – это экспертиза и диагностика всех конструктивных здания.
При этом необходимо, чтобы инженер-эксперт «заглядывал» в каждый узел конструктивных элементов и определял его (узла) износ.
После математической обработки полученных данных, можно с высокой достоверностью ( более 0,9) констатировать фактический физический износ.
В своей практике, мы неоднократно встречались с вышеуказанными ошибками и не раз в Суде доказывали нашу правоту.
Если перед Вами возникают подобные проблемы, мы охотно поможет Вам их решить!