Главная/Наши услуги/Определение физического износа (рекомендации для оценщиков недвижимости)

Определение физического износа (рекомендации для оценщиков недвижимости)

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ЗДАНИЯ

Основным критерием определения технического состояния здания является его физический износ. Что же такое физический износ? Это есть не что иное, как потеря первоначальных характеристик строительных материалов и конструкций в целом по всему зданию.

За срок эксплуатации здания, под воздействием физико-механических и химических процессов, многие технические параметры конструкций теряют свои первоначальные свойства.

При этом значительно влияют на скорость и величину износа, качество строительных материалов, условия эксплуатации и периодичность ремонта и пр.

С целью определения физического износа, в нашей стране разработаны в конце 1970 г. Ведомственные нормы «ПРАВИЛА ОЦЕНКИ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ» ВСН 53-86(р). На этот период в стране отсутствовали научно обоснованные методы обследования, экспертизы и диагностики строительных конструкций зданий. Поэтому для БТИ, которые и определяли физический износ, его расчет по требованиям ВСН 53- 86(р) вполне удовлетворял.

Сегодня, спустя около 40 лет, когда появились новые диагностические методы, испытательное оборудование и приборы, вышеуказанный метод устарел и не отражает фактические значения этого важного фактора, который отражает действительные данные износа и стоимости здания.

По этой причине, Правительство РФ отрицает значения физического износа, описанные за прошедший период, а опирается на величины рыночной стоимости, определенную с учетом выявленных дефектов конструктивных элементов здания.

Действительно, как же можно определить фактический износ здания, не зная его всех характеристик, а также не определив примененных при возведении здания, стоимость строительных материалов.

Тем не менее можно прогнозировать физический износ здания, %, который можно рассчитывать по формулам:

на 1- е десятилетие

 Иф1= + (∆Иф/10) t1 ;

на 2 десятилетие

 Иф2 = Иф.пер + ∆Иф1 + (∆Иф2/10) t2 ,

Где Иф1 и Иф2 – физический износ на данный год; Иф.пер – физический износ на год переоценки основных фондов; ∆Иф1 и ∆Иф2 – прирост физического износа за 1-ое и 2 –ое десятилетие; t1 и t2 – период после последней переоценки основных фондов.

Изложенные выше методы определения физического износа являются приблизительными и не могут отражать действительное, т.е фактическое его значения.

Применение приблизительного значения не могут отражать следующие важные факторы:

  • Действительное техническое состояния элементов здания
  • Действительное техническое состояние здания в целом
  • Фактическую стоимость здания
  • Надежность и долговечность здания
  • Восстановительную стоимость здания

Таким образом, мы видим, что значения физического износа является очень важным фактором для определения стоимости здания. Кроме этого точное значения физического износа позволяет знать необходимые затраты на ремонт и восстановление здания. По этой причине Оценщики недвижимости должны скрупулезно подойти к определению значений физического износа, т.к. несоблюдение этого требования может привести к получению ФИКТИВНЫХ ЗНАЧЕНИЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Действительное значение износа здания можно определить только при одном условии – это экспертиза и диагностика всех конструктивных здания.

При этом необходимо, чтобы инженер-эксперт «заглядывал» в каждый узел конструктивных элементов и определял его (узла) износ.

После математической обработки полученных данных, можно с высокой достоверностью ( более 0,9) констатировать фактический физический износ.

В своей практике, мы неоднократно встречались с вышеуказанными ошибками и не раз в Суде доказывали нашу правоту.

Если перед Вами возникают подобные проблемы, мы охотно поможет Вам их решить!

Оставьте заявку
Имя
 
Телефон *
 
Комментарий
 
найдите нас на карте:
Хотите бесплатно
проконсультироваться?
Звоните нам
Перезвоним в течение 5 минут!
График работы:
10.00-18.00 Пн-Пт
оставьте заявку
Наши менеджеры свяжутся с Вами в течение 5 минут
это поле обязательно для заполнения
Ваше имя:*
это поле обязательно для заполнения
Телефон:*
это поле обязательно для заполнения
Я ознакомлен(а) с пользовательским соглашением*
Спасибо! Форма отправлена
Арендовать склад
Наши менеджеры свяжутся с Вами в течение 5 минут
Скрытое поле:
это поле обязательно для заполнения
Телефон:*
это поле обязательно для заполнения
Я ознакомлен(а) с пользовательским соглашением*
Спасибо! Форма отправлена